Опубліковано в газеті «Гроза» 07.08р.

ЧОМУ РІЕЛТЕРИ Й ДОСІ ПРАЦЮЮТЬ БЕЗ ЗАКОНУ?

Як захиститися покупцю від неякісної угоди?

Сьогодні, як відомо на ринку нерухомості — штиль. Договорів купівлі-продажу житла укладається все менше, особливо, в Києві. Дещо краща ситуація в західних регіонах країни. Схоже ціни на нерухомість дійшли свого піку, адже ще донедавна квартири на київських околицях коштували дорожче, як в Берліні чи інших великих європейських містах. Сьогодні аналітики прогнозують різноманітні версії щодо того наскільки впадуть ціни на нерухомість, ми їх розглянемо нижче, оскільки потенційних покупців цікавить й інше питання —  безпека укладених угод купівлі-продажу. Адже посередники продажу нерухомості, тобто ріелтери, працюють без закону про їхню діяльність, хоча законопроект протягом кілька років виносився на розгляд в парламенті, однак і досі не прийнятий, у фахівців ринку є сподівання, що він буде ухвалений парламентом восени цього року, зараз продовжують тривати дискусії навколо проекту цього довгоочікуваного закону, поглянемо й ми на можливі підводні камені в його основі. 

Прес-коференція, організована в агенції «Інтер-факс-Україна» Асоціацією спеціалістів з нерухомості (ріелтерів) України, надалі (АСНУ), яку представляли Олександр Бондаренко(президент) та його заступник Юрій Венгринович та Союзу спеціалістів з нерухомості (ССНУ) за участі Олександра Рубанова (президент) була присвячена Першому Всеукраїнського конгресу спеціалістів з нерухомості «Ріелтер-професіонал», що має відбутися цього року в жовтні в Українському Домі. На цьому форумі ріелтери планують створити об’єднану громадську організацію, метою котрої, як заявили організатори, є побудова цивілізованого ринку нерухомості України та захисту інтересів всіх його учасників. Отже, як бачимо, що й самі ріелтери не приховують, що сьогодні на ринку, як в джунглях. Нова громадська організація ріелтерів складатиметься з двох палат, одна займатиметься роботою з фізичними особами, інша — юридичними. У рамках конгресу планується проведення конференцій та семінарів, Круглі столи з різноманітних питань та напрямків ринку нерухомості, технологій продажів, проблемних питань кредитування, страхування та будівництва тощо.

Чи зможе цей конгрес напрацювати рішення, щоб зняти  проблему, що найбільше хвилює покупців нерухомості, а саме ситуація, що ріелтери не можуть дослідити історію квартири, що продається: досьє об’єкту від нотаріуса чи паспортного столу – приватна інформація і оберігається законом. В Асоціації спеціалістів з нерухомості України впевнені, що ситуацію можна змінити за допомогою Закону про ріелтерську діяльність. Щоправда, доведеться іще внести деякі зміни в інші закони, що регулюють діяльність державних установ. Сьогодні ріелтери не несуть матеріальної відповідальності за неякісні угоди купівлі-продажу житла, коли ці угоди можуть бути оскаржені в суді й покупець залишається без квартири, або в ситуації обманутих інвесторів на зразок аля-«Еліта-центр», причому, це далеко не поодинокий випадок на ринку нерухомості. Від подібних помилок можна захиститися за допомогою титульного страхування, тобто страхування права на придбану власність, подібна практика існує в усьому світі. Однак даний вид страхування у нас майже не розвинутий і страхові компанії продають страхові поліси лише під банківські іпотечні кредити. Отже, потрібен закон, який би однаково захищав усіх учасників ринку, і в першу чергу, покупців, адже саме вони ризикують своїми коштами.

Сертифікація чи капіталізація?

Ще однією причиною для прийняття Закону має стати впорядкування самого ринку ріелтерських послуг. Ініціатори проекту пропонують створити саморегулюючу громадську організацію – Палату Ріелтерів, і запровадити обов’язкове навчання із сертифікацією для ріелтерів та ліцензування – для ріелтерських агенцій, що може примусити дотримуватися їх певних стандартів роботи, коли через скаргу клієнта Палата Ріелтерів може відібрати в агенції ліцензію і таким чином позбавити її права діяльності на ринку. Робота ж без ліцензії переслідуватиметься правоохоронними органами.

Олексій Котенко, керівник відділу аналітики Асоціації спеціалістів з нерухомості України має свою точку зору щодо цього:«На нашому ринку нерухомості серед гідних компаній та кваліфікованих фахівців, звичайно ж, є й шахраї, й безвідповідальні люди, й просто невдахи. Цього заперечувати не можна, але й стригти усіх під один гребінець було б неправильно. Ось і виходить, що відділити справжніх фахівців з нерухомості від «лівих» і захистити клієнта й добропорядного ріелтера — ось одне з головних завдань для усіх учасників ринку». Однак Олексій Котенко скептично ставиться до сертифікації ріелтерів, він не вважає її панацею, посилаючись на те, що в Росії від сертифікації відмовилися, оскільки зі створенням органу з видачі ліцензій утворилася ще одна  «годівничка» для ти хто їх видавав. Мовляв, сертифікат чи диплом у рамочці в на стіні кабінеті лікаря чи юриста нічого сам по собі не гарантує для тих, хто переступив його поріг, потрібне інше — професіоналізм плюс відповідальність. Він впевнений, що єдиним надійним захистом інтересів клієнта є ринок. З цього приводу він зауважує: «Компанія, яка бажає працювати на ринку нерухомості, повинна мати статутний фонд (СФ), достатньо великий для того, щоб мати можливість відповідати за своїми зобов’язаннями, й щоб з неї, у разі чого, можна було спитати. Як це заведено на фінансовому ринку, а також у страховиків...Заявлений статутний капітал засвідчував би про те, що компанія прийшла на ринок надовго, а не є «одноденкою» для здійснення шахрайства чи відмивання грошей…Природний розвиток українського ринку нерухомості безперечно триватиме. Маленькі та слабкі компанії поступляться місцем великим та сильним. Вміння працювати та турбота про свою репутацію остаточно перетворяться на необхідний інструмент досягнення компанією успішності.»

Прогнози цін за місце під дахом

Група фахівців, що складається з фахівців німецького проекту "Приватизації й управління власністю" й українських експертів дійшли висновку, що квартири в столиці України продаються дорожче їхньої собівартості в 3,1 рази. При цьому квартири в регіонах у середньому коштують більше номіналу в 1,8-2,1 раз.

Правда є й міста, де забудовники дістають мінімальний прибуток, продаючи квадратний метр на 30-35% дорожче. Це, зокрема, Миргород, Івано-Франківськ, Кам'янець-Подільський, Рівне й Чернігів. Лідерами ж надприбутків серед забудовників, крім Києва, є Донецьк, Одеса, Алушта, Дніпропетровськ і Харків.

На подорожчання впливають і хабарі, які даються місцевим та "верхнім" чиновникам для того, що б одержати дозвіл на забудову. Відповідно до розрахунків експертів від 10 до 25% від загальної вартості будинку йде на хабарі й "благодійні внески".

Адже будь-який забудовник легко пояснить причину такої величезної різниці між собівартістю й ціною на продаж. Різного роду виплати чиновникам і держструктурам серйозно збільшують витрати будівельних компаній. Крім цього, за словами самих же експертів, не були враховані підключення до комунікацій, тому що вирахувати їх, загалом, практично неможливо через надзвичайне розходження в регіонах країни.

Висновок спільної групи експертів такий: Відповідно кон’юнктури ринку, зокрема, нестабільності валютних курсів, закриття значною кількістю банків іпотеки, підняття ставок по кредитах, зростаючої інфляції й підвищення цін на будматеріали — попит на житлові фонди падає.

Наприкінці 2008-го — першій половині 2009 року очікується зниження цін на 25-35%. Якщо тенденція збережеться, то ціни на квартири до 2010 року впадуть на 40-50%. При цьому ціни зростуть до 2012 року через проведення футбольного Євро-2012 і можливої стабілізації політичної ситуації в Україні.

Столичний "квадрат", що встиг за кілька років подорожчати вдвічі, зупинився ще минулої осені, зріс за рік тільки на 12%.

Наразі покупці завмерли в чеканні, поки ціни "зваляться", продавці не згодні збувати квартири за менші гроші, і багато хто переорієнтовувався на оренду. Сьогодні, за підрахунками експертів, попит на первинному ринку впав аж на 60%, на вторинному — на 40%. Останній удар по квартирному ринку зробили банки, які фактично припинили видавати житлові кредити. Адже більш як 60% операцій здійснювалося через кредит.

Брак попиту спровокував загибель дрібних будівельних компаній. А за словами аналітика Ярослава Цуканова, зараз практично жоден об'єкт не будується без кредиту. Це означає, що забудовники, незалежно від того, чи продається їхнє житло, вимушені платити за своїми зобов'язаннями. Таким чином, дрібним компаніям можна або перепрофілюватися, або стати банкрутом. Які ж наслідки для покупця? Це може породити масову появу "еліт-центрів" у столиці. З іншого боку, нам загрожує монополізація житлового ринку.

Що ж до агентств нерухомості, то вони перепрофілювалися на знімання-здачу квартир.  Пік кризи нерухомості прогнозують вже на осінь — час, коли зазвичай ринок, навпаки, оживав. Оптимісти чекають падіння цін до 30%. Проте не так просто цю ціну "впустити".

Інші аналітики сумніваються в цьому, що квадратний метр подешевшає аж на третину, оскільки в країні — тотальне подорожчання на всіх напрямках, зокрема, на енергоносії й будматеріали, окрім цього, будівельникам потрібно платити відповідну зарплатню. Їхній прогноз — ціни впадуть не більше як 10-15%.

А от британські експерти, що працюють в країнах Східної Європи, та Україні також, прогнозують, що в другій половині 2008 року на ринку житлової нерухомості нашої країни відбудеться різкий обвал цін. Пік припаде на жовтень. Першим, як і личить лідерові, буде Київ. За прогнозами експертів, зниження цін становитиме як мінімум 25-30%. Тобто середню однокімнатну квартиру, яка зараз коштує $100 тис, до кінця осені можна буде купити за $70 — 75 тис. Донецьк, Харків, Одесу і Дніпропетровськ чекає та ж доля. Лише обвал станеться плавніше — до кінця 2008 року, там ціни мають впасти у середньому на 20%. Отже, ринок завмер в чеканні, як кажуть, доживемо до осені, можливо й тоді буде прийнятий довгоочікуваний закон про ріелтерів, адже ніхто не приховує, що його відсутність вигідна не лише різноманітним спритникам, а й чимало кому з нардепів, які інтегровані в будівельний бізнес, що опирається на надприбутки за будь-яку ціну, незважаючи на самих учасників ринку, і в першу чергу покупців, які нерідко стають жертвами шахрайства.

Валентин СОБЧУК